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房主欲解约租客拒不搬出,法院判决合同无效

因当地政策的变化,房主想要租客提前搬走并解除合同,但是租客却不同意,甚至撬锁入进房内强行栖身。无奈之下,房主将租客告上了法庭,但是法院却判令房屋租赁合同是无效的。上海房产纠纷律师指出解除合同和合同无效是不同的概念,其导致的法律后果也是不同的。 房主陆某长期与父母同住,栖身前提难题。2015年,经审核批准,他买到了一套位于浦东航头镇的经济合用房,建筑面积92.94平方米。陆某因家庭经济难题,于是便将房屋出租,打算用房钱贴补家用。经房屋经纪公司先容,2015年7月21日,他与本案被告盛某签订了房屋租赁合同,租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止,月房钱人民币1200元。但在2016年5月13日,陆某却收到了上海市浦东新区住宅发铺和保障中央的整改通知书,要求他在5月底休止出租,收归房屋。原来,根据国家和上海的相关政策,经济合用房的房屋产权证附记处上明确记载:经济合用住房(有限产权),不得设定除经济合用住房购房贷款担保以外的典质权,5年内不得转让或者出租。收到通知后,陆某立刻通知盛某,要求对方搬离,并提出解除之前签订的租赁合同。盛某在5月底之前也确实搬走了,然而当年9月,盛某竟然撬锁入进房内继承栖身,还声称“已经没事了”。陆某此后多次与盛某协商,可对方就是不愿意解除房屋租赁合同。陆某无奈之下向法院起诉,哀求判令解除与盛某的房屋租赁合同,判令盛某立刻迁出涉诉房屋。法院以为,经适房的建造、购买不是按照市场经济等价有偿交易原则,而是在政府同一规划下,无偿划拨土地等公共资源入行开发建设,经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投进。因此,只有符合本地详细难题尺度的职员才有资格入行经适房申购,经适房购买人初始取得的是有限产权,而不是物权法意义上的完全所有权。因为经适房的分配、使用状况关系公共资源的公道配置,《经适房治理办法》明确划定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中,原告陆某作为涉案经适房的有限产权人,将涉案房屋出租给被告盛某,违背了经适房治理划定,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益,根据合同法第五十二条,原、被告之间的租赁合同应确以为无效。被告盛某经正当传唤无合法理由拒不到庭应诉,系抛却自己的诉讼权利,法院终极判决原告陆某与被告盛某签订的租赁合同无效;被告盛某应于判决生效之日起十五日内迁出涉诉房屋;押金1200元由原告退还给被告盛某。 沪律网提示:租赁期限在六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不按期租赁。对于不按期租赁合同,双方都有任意解除权。本案中的租赁合同假如正当,则一方当事人不享有任意解除权。 《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以正当形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违背法律、行政法规的强制性划定。 上海合同律师表示:本案中因相关政策的出台,涉案房屋不能再转让或者出租,陆某提出解除之前签订的租赁合同也是通情达理,盛某强行进住,损害了陆某的正当权益。经法院判决,租赁合同本身也是无效的,盛某就更应该及时搬走。